買房群體迭代, 我們需要怎樣的居住?

欄目:桂林房產 ┊ 發布時間:2019-04-04 ┊ 人氣:

 近日,合富置業發布的一項統計數據顯示,在廣州購房群體當中,80后已連續6年成為購房大軍的第一主力,占比一直在五成左右。值得注意的是,而今90后已經崛起,與70后一起肩負購房大軍第二主力的重任,在2013年占比僅4%的90后,在剛剛過去的2018年已上升到20%。主力買房群體在悄然迭代,他們的需求正是樓市變化的方向。


首次置業如何選擇心水物業?添丁進口帶來家庭擴容,居住環境如何改善?選擇外圍區“用時間換空間”還是一步到位努力扎根城央?如何在預算錢包和生活品質之間取得平衡?

安居是人生繞不過的大事。在買房決策中,“性價比”是個需要多維度探討的命題。交通、房價、商業和教育等配套設施一直是購房者最為關注的三大因素。城市版圖擴張的觸角,幾乎與公共交通的延伸同步,畢竟地鐵“拯救”外圍區。購房最硬核的決定因素依然是房價,最終我們能出手的時機都是與自己的錢包達成和解之后。房子是用來住的,社區環境、氛圍和配套設施決定了業主的居住品質,除了學位房這種總能在樓市搶手的“硬通貨”,醫療、養生和養老等配套在社會老齡化的當下越來越為購房者所關注。

從宏觀來看,當前,國內房地產市場“一城一策”正在鋪開,房地產市場長效機制呼之欲出。在新的環境和趨勢下,房企在調整中不斷前進,部分龍頭企業已從單純的拿地開發,轉變為生活服務的供應商和多元業務綜合性企業。

成熟健康的樓市說到底是由供求關系來主導。我們需要怎樣的居住?產業智庫策劃推出的《廣州居住價值觀評估報告》,從交通、價格、配套等多個維度入手,探索怎樣的居住最具性價比,怎樣的生活方式最應該被提倡。

走向外圍還是回歸城央?

三大因素共同主導分流

外圍區物業有相對的價格優勢,有交通和配套的利好加持,吸引力在穩步上升;中心城區成熟的配套和氛圍,對某些購房者來說則是揮之不去的“情結”。購房者中有首次置業外圍區降低門檻,卻因為“學位房”等原因回歸中心城區的群體;也有入手城區中小戶型,在“二孩”出生家庭成員增多之后,選擇到外圍區“細屋換大屋”改善居住環境的群體。向外走還是往里擠,到底該怎么決定?

先來看一組數據:據合富置業統計,花都、增城、黃埔、南沙等外圍區域,二手房市場的買家的平均年齡在33—34歲之間;白云、番禺及中心四區,買家的平均年齡比這些外圍區域明顯高很多。年輕的時候,就是為了有一個家,所以,30歲以下的購房者,對總價100萬—200萬元的花都、南沙、番禺等區兩房、三房實用戶型比較感興趣,這也符合剛需對首套房的需求。三十而立,人生的選擇也多元化了很多,30—40歲的購房者對總價400萬—500萬元的天河、越秀、黃埔的房子感興趣,但沒有特別偏好的戶型。人生的黃金十年,則會對總價500萬元以上的海珠、越秀的大戶型比較感興趣,也符合改善生活、展現身份地位的需求。

樓價走高,讓不少在城里買房的購房者,不得不推遲買房的時間,中心四區及番禺,連續三年購房者的買房平均年齡都在增長。

無論是一手房還是二手房,置業區域的選擇,年齡段體現出來的分化,并不是“因”而是“果”。

以廣州為例,交通路網尤其是地鐵線路的全面鋪開,給外圍置業帶來更多的可能,以可接受的通勤時間來換取低門檻的購房條件,是年輕人尤其是首次置業的剛需一族比較認可的方式,外圍區“地鐵盤”對他們而言就是性價比的選擇,在此基礎上,考量社區的配套,商業設施、中小學學位、醫療等,都是加分項。對部分選擇外圍區大戶型的改善群體而言,標準也趨向同步。可以說,交通、房價和配套三大因素決定了置業家庭的成員各項需求,他們共同主導完成了置業群體的內外分流。

買大還是買小?

改善型需求重獲重視

房子該買多大?對每個家庭來說,“夠住”的標準是不一樣的。三代同堂或者“二孩”家庭,對空間的需求就比較大;而有些家庭雖然人口不多,但為了興趣愛好而量身打造的特別空間需求同樣不小,比如:健身室、書房、收藏室等等。對此,近年來樓盤也頗為用心,在產品開發上,“N+1”靈活戶型、緊湊戶型等層出不窮。

值得注意的是,在中小戶型依然是主流的市場情況下,今年的一手大戶型推貨占比明顯升高,家庭的改善型需求重新得到了市場的重視。

從開盤加推類型來看,今年3月份有3個全新盤推出,分別為荔灣廣鋼板塊的保利東郡,白云石井板塊的建發央璽,從化溫泉鎮的碧桂園望谷合院。廣州中原研究發展部認為,雖然集中在3月開盤的全新盤不多,但從去年12月底以來,已有不少新項目“搶跑”入市。

從開盤戶型產品來看,雖然90—120平方米三四房仍屬于市場主流,但已有19個項目涉及120平方米以上大戶型單位,占總推貨項目73%。

從大市成交數據來看,2018年初占比達50%的90—120平方米單位成交量逐漸降低至2018年末的42%,而120平方米單位成交比例從15%提升至19%。廣州中原研究發展部認為,這一定程度上反映了由于樓市政策對家庭“改善型”置業存在誤傷,導致有大面積需求的買家在購房時“一步到位”選擇大戶型單位。

往東還是往南?

“東大倉”與“南戰場”之爭

東進和南拓在廣州城市發展中一直是最受關注的兩個方向。有“東大倉”之稱的黃埔和增城,與呈現“南戰場”之態的南沙,在今年都有發力表現,購房者該如何抉擇?

先看中心城區這一塊。首先,根據廣州中原研究發展部的統計,今年黃埔區推貨量較去年增加6.4倍,并逼近2016、2017年同期推貨量。“蟄伏”一年后,曾經的市區東大倉再顯威風,該區584套供應主要來自科學城板塊。值得一提的是,連接長嶺居至香雪的“黃埔有軌電車1號線”被寫進《2019年廣州市政府工作報告》,最快于2020年完工,這意味著長嶺居板塊將與地鐵線網無縫連接,其通勤價值將得到提升。

外圍區方面,南沙和增城依然非常熱門。

就今年3月市場情況而言,南沙成為廣州一手樓市的“主戰場”,累計有6盤690套單位推新,算上金洲、南沙灣、黃閣等主流板塊的順銷項目,競爭項目數量超過10個,預計有近千套單位供購房者選擇。

根據《2019年南沙政府工作報告》顯示,南沙傳統板塊“金洲—蕉門河”今年著重推進舊改以及生活配套改善,將增設廣外附小、廣州市婦女兒童醫療中心南沙院區等教育、醫療設施,對于家庭自主購房者而言吸引力提高不少。

另一熱門板塊黃閣,今年將積極推進舊改,致力于形成“集中、先行發展的成熟居住社群”。廣州中原研究發展部認為,黃閣板塊居住屬性在政府報告中得到強調,預計交通、商服配套將陸續跟上,宜居性將逐步體現。

東大倉增城今年3月則顯得相對低調,“僅”供應432套單位,同比下跌17.6%,僅3盤推新,其他項目以順銷為主。由于去年第四季度集中消耗,踏入2019年增城供貨出現“結構性緊張”,尤其朱村、新塘、永和等較受市區上班族歡迎的板塊,以銷售往期剩余貨量為主。

廣州中原研究發展部認為,雖然增城近2年保持平均100萬平方米商住用地供應量,但該部分用地包含大量定向企業配建要求(如富士康科技小鎮地塊、新世界地塊),同時供地集中在荔城、中新鎮等距離廣州市區較遠的板塊,故實際市場需求較大的板塊可售貨量不多,建議對13/21號線沿線項目有意的購房者適當加快入市步伐,避免過分等待導致購房成本增加。

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